Le réseau a, il y a quelques jours, dressé un bilan du marché immobilier au 1ᵉʳ semestre.

Le réseau L’Adresse a récemment dressé un bilan du marché immobilier au 1ᵉʳ semestre, et dressé des perspectives pour le deuxième semestre. Pour ce faire, le réseau l’Adresse a réalisé un sondage interne auprès de ses 330 agences entre le 1ᵉʳ et le 15 juin. Et selon ce dernier, le marché semble reprendre des couleurs depuis le printemps 2024, après une année de ralentissement en 2023.

Les marges de négociation continuent d’augmenter même si l’attentisme demeure, autant coté acheteurs que vendeurs, note le réseau, qui suggère que la baisse des taux en cours pourrait contribuer au regain d’activité qui se dessine. Selon une majorité des sociétaires (53 %), le marché est en phase de reprise, et même dynamique, pour près de 10 % des agences. Reste que selon un tiers d’entre elles, il reste toutefois ralenti.

« Dès le mois de mars, nous avons ressenti une reprise de l’activité dans la plupart des régions, notamment grâce à la baisse des taux de crédit, largement repassés sous la barre des 4 %, mais aussi à la plus grande acceptation de la part des vendeurs des offres effectuées par les acheteurs. Pour autant, l’attentisme s’est poursuivi au 1ᵉʳ semestre, avec un pic atteint au moment de l’annonce de la dissolution, et jusqu’au résultat des élections. Depuis, nous percevons un retour à la normale, avec un marché à nouveau dynamique… »

Brice Cardi, président du réseau l’Adresse

L’Adresse note que selon 44% des agences, au premier semestre, l’attentisme a été surtout marqué chez les acheteurs, quand 40% considèrent qu’il a été aussi fort côté vendeurs que coté acheteurs. Seuls 11% pensent que les vendeurs sont les plus attentistes.

Le premier semestre 2024 a également été marqué par une hausse des marges de négociation et la poursuite de la baisse des prix qui reste, dans les statistiques, plus modérée que constatée sur le terrain : 79 % des agences l’Adresse ont constaté une hausse des marges de négociations contre 71 % en fin d’année 2022.

Les marges de négociation tentées par les acheteurs vont de 5% du prix affiché jusqu’à plus de 20% en fonction de l’ancienneté de la date de mise en vente du bien, mais aussi de son diagnostic de performance énergétique (DPE), note le réseau.

« La marge de négociation dépend beaucoup de l’estimation de départ, mais aussi du type de bien. Les marges sont par exemple souvent plus élevées sur les grands appartements, avec travaux, en vente depuis plusieurs mois. À l’inverse, pour des maisons de moins de 200 000 €, sans travaux et bien situées, la marge est beaucoup plus faible. Si le prix affiché au départ est le bon, avec un mandat exclusif, pour un bien de qualité, elle peut se situer aux alentours de 2 à 3 % seulement du prix affiché »

Brice Cardi

La marge consentie est de 8 % en moyenne tous biens confondus, mais parfois après plusieurs offres qui ont pu être refusées par les vendeurs.

« Sur les prix affichés, au 1ᵉʳ semestre, sur un an, la baisse des prix au sein du réseau l’Adresse est de 8 % sur les prix affichés. Certains vendeurs choisissent souvent de mettre leur bien en vente au-dessus du prix du marché afin de se laisser une marge de négociation supplémentaire. Dans ces cas-là, les biens mettent plus de temps à se vendre… mais selon moi, ce n’est pas forcément un bon calcul. C’est notre rôle d’agent immobilier de leur expliquer cela. »

Brice Cardi

Quelques freins

Le réseau note que les conditions d’octroi ne sont désormais plus un frein à la reprise du marché, grâce au retour des banques qui ont à nouveau la volonté de prêter depuis le début de l’année. Seul un tiers des agences ont eu un compromis de vente cassé en raison d’un refus de prêt, contre plus de 50% il y a un an. D’après le réseau, les quelques freins qui subsistent à la reprise restent la réticence des vendeurs à baisser leur prix, suivi du contexte économique général et de l’attentisme des acheteurs. « Les taux de crédits n’arrivent qu’en 4ᵉ position à 11 %, juste devant le manque de biens à vendre et le manque d’envie d’acheter », souligne L’Adresse.

Le réseau note que beaucoup de professionnels reconnaissent aussi que le DPE peut être un frein à la vente ou un motif de négociation du prix, ou les deux. « C’est en tout cas un sujet d’attention et de préoccupation pour les acheteurs », indique L’Adresse. 78% des agences trouvent que les acheteurs sont plus attentifs encore au DPE que l’année dernière. La part des biens F ou G actuellement en vente est en moyenne de 15 %, mais peut atteindre 60 % dans certaines agences et régions.

Stagnation prévue

52 % des agences prévoient une stagnation des prix (un chiffre qui a doublé en un an) et 48 % une baisse des prix (un chiffre en baisse de 27 points) au deuxième semestre. Aucune agence ne s’attend plus à une hausse des prix.

Concernant l’évolution de l’activité, la majorité des agences prévoient pour le second semestre à un marché identique au 1ᵉʳ semestre. Elles ne sont que 38 % à anticiper un marché plus dynamique. Seuls 8 % sont moins optimistes en pensant que le marché sera moins porteur.

« La bonne nouvelle pour le deuxième semestre est que les marchés financiers semblent confiants dans l’évolution de la situation politique en France, ce qui devrait permettre le maintien de taux attractifs. D’autant que la Banque centrale européenne devrait baisser encore ses taux d’ici la fin de l’année. Ces nouvelles baisses de taux devraient permettre aux banques de continuer à prêter, à des taux attractifs, mais tout en gardant des marges convenables, au bénéfice des futurs acquéreurs ! »

Brice Cardi

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