Ce mercredi 20 décembre 2023, les députés réunis en séance plénière à l’Assemblée nationale, on procédé à l’examen du projet de loi n°21/2023 portant Code de l’Urbanisme. Le Ministre de l’Urbanisme, du Logement et de l’Hygiène Publique Monsieur Abdoulaye Saydou Sow, a défendu ce projet de loi.
L’intégralité du rapport :
L’inter-commission constituée par la Commission de l’aménagement du territoire, de l’habitat, de l’urbanisme, des infrastructures et des transports et la commission des lois, de la décentralisation, du travail et des droits humains.
L’Inter-commission constituée par la Commission de l’Aménagement du Territoire, de l’Urbanisme, de l’Habitat, des Infrastructures et des Transports et la Commission des Lois, de la Décentralisation, du Travail et des Droits Humains s’est réunie le vendredi 15 décembre 2023, sous la présidence effective de Madame Sokhna BA N°2, Présidente de la Commission de l’Aménagement du Territoire, de l’Urbanisme, de l’Habitat, des Infrastructures et des Transports, à l’effet d’examiner le projet de loi n°21/2023 portant Code de l’Urbanisme.
Le Gouvernement était représenté par Monsieur Abdoulaye Saydou SOW, Ministre de l’Urbanisme, du Logement et de l’Hygiène Publique, entouré de ses proches collaborateurs.
Après des mots de bienvenue, la Présidente Sokhna BA N°2 a invité Monsieur le Ministre à présenter l’exposé des motifs du projet de loi.
A cet effet, Monsieur le Ministre a indiqué qu’au Sénégal, la rapide croissance urbaine a engendré d’importants problèmes d’aménagement et d’urbanisme rendant nécessaire la prise en compte des nouvelles exigences de développement urbain durable et, par conséquent, une réforme en profondeur des textes qui sous-tendent les politiques d’urbanisme.
Il s’y ajoute la nécessité, au plan international, de prendre en compte le nouvel agenda urbain adopté par la Conférence des Nations unies Habitat III, tenue à Quito en 2016, fixant aux politiques urbaines des objectifs et orientations centrés sur la problématique de l’efficacité énergétique, ainsi que le onzième objectif de Développement durable (ODD 11) promouvant des villes et des établissements plus inclusifs, sûrs, résilients et durables.
Poursuivant son propos, Monsieur le Ministre indiquera qu’au niveau national, le renforcement et le repositionnement de la planification urbaine déclinés dans le plan Sénégal Emergent (PSE), ainsi que les mutations importantes apportées par l’Acte III de la décentralisation et la charte de la déconcentration dans l’organisation territoriale, justifient l’élaboration de documents de planification durable adaptés, permettant de consolider les pouvoirs des collectivités territoriales en matière d’urbanisme.
Il a, en outre, souligné la nécessité de mettre en cohérence les documents d’urbanisme avec les nouveaux outils de planification spatiale, notamment le Plan national d’Aménagement et de Développement territorial (PNADT) et la loi d’Orientation pour l’Aménagement et le Développement durable des Territoires (LOADT) qui visent l’amélioration de la qualité du cadre de vie et de l’habitat.
Cependant, ces défis, n’ayant pas été pris en compte par le dispositif législatif et règlementaire existant, à savoir la loi n° 2008-43 du 20 août 2008 portant Code de l’Urbanisme et son décret d’application n° 2009-1450 du 30 décembre 2009, il est apparu nécessaire de réviser le cadre légal de l’urbanisme pour les intégrer, mais aussi de réorienter les actions des pouvoirs publics en tenant compte des évolutions socio-économiques, culturelles et politiques, a-t-il soutenu.
C’est tout le sens du présent projet de Code de l’Urbanisme qui abroge et remplace la loi n° 2008-43 du 20 août 2008 portant Code de l’Urbanisme.
Selon Monsieur le Ministre, le présent projet de loi comporte des innovations majeures dans plusieurs domaines :
1. En matière de réglementation et de planification urbaine :
– l’élaboration de nouveaux documents d’urbanisme fixant pour chaque zone, un régime juridique approprié dans une logique de cohérence territoriale avec notamment : le schéma directeur d’aménagement et d’urbanisme (SDAU), le schéma d’aménagement et d’urbanisme du Grand Dakar (SAUDAK), les schémas directeurs d’équipement sectoriels accompagnant les SDAU, le plan communal ou intercommunal d’urbanisme (PCU ou PCUI) fusionnant les PDU et les PUD, le plan d’urbanisme des petites agglomérations (PUPA), ainsi que le plan d’aménagement de zone (PAZ), outil dédié aux Pôles urbains, aux zones d’aménagement concerté (ZAC) et à certaines opérations d’aménagement;
– l’harmonisation des prévisions et des décisions d’utilisation de l’espace des Collectivités territoriales dans le respect réciproque de leur autonomie;
– la consécration du principe de constructibilité limitée visant à lutter contre l’étalement urbain;
– l’introduction du concept d’opération d’intérêt national et du concept de projet d’intérêt national ;
– la prise en compte des normes et enjeux liés à l’énergie, à l’environnement et à la santé, ainsi que la prévention des risques en milieu urbain avec notamment, l’obligation de l’évaluation environnementale et l’élaboration de plan de gestion d’inondation pour chaque document d’urbanisme;
– l’instauration de règles d’urbanisme particulières applicables aux espaces sensibles (espaces littoraux, rives des plans d’eau, cours d’eau, lacs et bords des Iles, des collines et des Niayes) visant leur protection ;
2. Pour les opérations d’urbanisme, de nouveaux outils ont été consacrés avec notamment l’introduction des concepts de pôle urbain, de villes nouvelles et de renouvellement urbain ;
3. En ce qui concerne les actes d’urbanisme, des innovations favorisant la simplification des procédures d’urbanisme ont été apportées, avec notamment l’institution de l’autorisation d’aménager en lieu et place de l’autorisation de lotir.
4. Enfin, les contrôles ont été renforcées et la palette des sanctions élargies.
Concluant son propos, Monsieur le Ministre dira que le présent projet de loi portant Code de l’Urbanisme comporte huit (8) Livres :
– le premier Livre fixe les règles générales d’urbanisme ;
– le deuxième Livre traite des servitudes d’utilité publique ;
– le troisième Livre traite des documents d’urbanisme ;
– le quatrième Livre traite des opérations d’urbanisme ;
– le cinquième Livre traite des actions foncières d’urbanisme ;
– le sixième Livre fixe les règles relatives à l’acte de construire, d’aménager et de démolir ;
– le septième Livre traite des sanctions administratives, civiles et pénales ;
– le huitième Livre traite des dispositions financières, transitoires et finales.
Prenant la parole à leur tour, vos Commissaires se sont réjouis de l’organisation par le Ministère du séminaire de partage et d’échanges sur les projets de Codes de l’Urbanisme et de la Construction, qui s’est tenu le 13 décembre 2023 à l’Hôtel Terrou Bi, lequel séminaire a permis d’apporter des clarifications et des réponses très fructueuses.
Ils ont aussi magnifié la qualité du texte présenté et les importantes innovations qui ont été apportées. Il s’agit, notamment, de l’avènement de la notion de « zone agricole protégée », des Plans d’urbanisme des petites agglomérations qui sont désormais approuvés par le Gouverneur, des diverses servitudes qui ont été bien détaillées dans leurs définitions, ainsi que les précisions relatives aux différents types d’aménagement.
Cependant, vos Commissaires ont suggéré, dans la perspective de mieux encourager les lotissements maraîchers, de dépasser la notion d’espaces verts au profit d’espaces agricoles, en raison de leur contribution à la production agricole et à la prévention des conflits fonciers et des inondations.
Ils ont également souhaité que les notions de « Schéma départemental d’aménagement et de développement territorial » et de « Schéma communal d’aménagement et de développement territorial » soient ajoutées dans les définitions, afin de mieux stabiliser leurs contenus.
De plus, certains Commissaires ont estimé, malgré la consistance du texte avec ses 333 articles, que le projet de loi comporte de nombreuses dispositions renvoyant à la partie réglementaire (décret et arrêté) pour leur application et se sont, par conséquent, interrogés sur les moyens à mettre en œuvre pour leur effectivité, notamment la mise à disposition d’un personnel suffisant et bien outillé, et l’implication permanente du service des domaines.
Par ailleurs, Vos Commissaires ont soulevé le problème de la transformation des baux à usage agricole en baux à usage d’habitation comme étant un facteur d’inondation dans certaines zones. A ce propos, ils ont cité les inondations survenues à Keur Massar dans le passé et n’ont pas manqué d’attirer l’attention de Monsieur le Ministre sur l’aménagement de routes dans la forêt de Mbao qui pourrait causer le même phénomène dans cette localité.
La question de l’aménagement foncier dans les communes a beaucoup préoccupé vos Commissaires. Dans ce cadre, il a été soulevé les difficultés rencontrées par les maires pour obtenir des autorisations de lotissement, notamment pour les communes rurales.
Tout en saluant la création d’un service de l’Urbanisme dans le Département de Tivaouane, ils ont demandé de compléter ce dispositif par la mise en place d’un service cadastral à Toubacouta.
Concernant le département de Rufisque où les perspectives d’agrandissement des villages risquent de compromettre la préservation des périmètres agricoles, vos Commissaires ont plaidé en faveur d’une solution d’équilibre et de cohérence dans la mise en œuvre de l’aménagement des sols.
Evoquant plus spécifiquement la politique d’aménagement du littoral, vos Commissaires ont dénoncé l’absence de loi d’orientation sur le littoral, tout en considérant que cette question ne doit pas être laissée à la seule appréciation du Ministère de l’Environnement. En effet, ils ont soutenu que le littoral, compte tenu de ses diverses fonctions (économique, touristique, écologique, etc..), devrait faire l’objet d’un aménagement intégré qui relève, au premier chef, de la compétence du Ministère de l’Urbanisme.
Ainsi, l’élaboration d’une loi d’Orientation sur le littoral aurait permis d’intégrer certaines dispositions pertinentes des différents Codes (Urbanisme, Pêche et Environnement).
Dans cette foulée, ils ont plaidé la mise en œuvre d’une véritable politique de planification urbaine pour résoudre les distorsions notées dans notre environnement urbain, notamment l’insalubrité publique et les problèmes d’assainissement.
Par ailleurs, vos Commissaires ont insisté sur la nécessité d’un accompagnement des collectivités territoriales par le renforcement des compétences techniques de leurs services, afin qu’ils puissent instruire valablement les dossiers qui leur sont soumis (demandes d’autorisation de construire, programmes de lotissement, etc…).
Toujours dans le cadre du renforcement des capacités des services communaux, il a été proposé de recruter des planificateurs urbains en détachement dans les 556 communes du Sénégal.
S’intéressant aux prérogatives de l’Etat et des maires en matière d’actes d’urbanisme, ils se sont demandés si le pouvoir de l’Etat de faire modifier par la commune tout document d’urbanisme si l’intérêt national de l’opération le justifie ou en cas d’urgence conformément aux dispositions des articles L.12 et L.17 du projet de loi, n’est pas de nature à dépouiller les Collectivités territoriales de leurs prérogatives.
Au titre des questions spécifiques, vos Commissaires ont interpellé Monsieur le Ministre sur les points suivants : les dispositions prévues pour les aménagements de cimetières, le problème des terrains de « Mbèye », la pertinence du projet d’aménagement du marché Sandaga de Dakar qui aurait dû être délocalisé pour améliorer la mobilité dans le centre-ville de la capitale, et la restructuration toujours attendue du quartier Ouest-Foire de Dakar qui ne dispose, ni de centre de santé, ni de marché, alors que plus de 30.000 personnes y habitent.
Enfin, vos Commissaires ont émis des observations sur le contenu du projet de loi. Ainsi, il a été proposé de rajouter aux articles L 279 et L 280, alinéa 3 les « bâtiments d’habitations collectives » et les « maisons individuelles » pour tenir compte de la transformation de plus en plus notée de celles-ci en immeubles d’habitations. De même, il a été suggéré de rajouter le terme « accessibilité » après le mot sécurité à l’alinéa 3 de l’article L.278 et à l’article L.279, pour prendre en compte les personnes à mobilité réduite.
Reprenant la parole à la suite des interventions de vos Commissaires, Monsieur le Ministre les a remerciés pour la qualité et la pertinence de leurs observations. D’emblée, il a salué l’initiative de l’organisation du séminaire de partage du 13 décembre dernier qui émane de la Commission de l’Aménagement du Territoire, de l’Urbanisme, de l’Habitat, des Infrastructures et des Transports, lequel séminaire a permis d’apporter des éclairages et des réponses sur les deux projets de loi portant Code de l’Urbanisme et de la Construction. Il a également réitéré sa reconnaissance à l’endroit de son Excellence Monsieur Macky SALL, Président de la République, pour sa confiance renouvelée.
Ensuite, Monsieur le Ministre est revenu sur le processus de réforme des deux Codes de l’Urbanisme et de la Construction qui a été engagé, en collaboration avec le Ministère des Finances et du Budget, en mars 2021, avec l’inclusion de tous les acteurs concernés : certaines institutions de la République comme le CESE, le HCCT et l’Assemblée nationale, les Collectivités territoriales, la Chambre de commerce, d’industrie et d’agriculture, les experts et l’Association des Maires du Sénégal.
Il a aussi précisé que les deux projets de lois ont, par la suite, été soumis à l’appréciation de la Cour Suprême qui a émis des recommandations prises en compte dans la rédaction finale des deux textes, avant leur adoption en Conseil des Ministres
Evoquant les innovations du projet de loi, il a cité la prise en compte de l’équité territoriale et de la dimension environnementale avec l’obligation de prévoir 5% d’aménagement paysager pour chaque lotissement, l’introduction dans le code de la nouvelle notion de « pôle urbain », l’élargissement des rues à travers l’augmentation du lotissement de passage qui passe de 8 à 10 mètres, ainsi que la simplification des procédures en matière d’autorisation de lotir.
Monsieur le Ministre a également insisté sur une sensibilisation efficace du citoyen, par des moyens simplifiés de partage, notamment la rencontre directe des populations, aussi bien par l’exécutif que par les députés.
Répondant à l’interpellation sur l’implantation tous azimuts de cantines aux abords des routes au détriment d’un cadre de vie décent dans les communes, Monsieur le Ministre a estimé qu’il faudrait assurer un équilibre entre la recherche de recettes des autorités municipales et le maintien du cadre de vie. En tout état de cause, l’Etat va privilégier la préservation du cadre de vie qui est devenu un principe constitutionnel, a-t-il affirmé.
En ce qui concerne la loi d’orientation sur le littoral suggéré par vos Commissaires, il dira prendre bonne note de la nécessité d’engager des démarches avec le Ministère de l’Environnement pour la concrétisation de cette proposition. De même, il a déclaré prendre bonne note de la prise en compte de l’accessibilité des personnes à mobilité réduite dans l’élaboration de certaines dispositions du projet de loi.
Quant à la procédure des lotissements, Monsieur le Ministre s’est dit favorable à une décentralisation plus complète tout en précisant qu’il a été décidé de la fixer dans la partie réglementaire, et non dans la loi, pour éviter d’alourdir les possibilités de modification.
Concernant les autres propositions pertinentes émises par vos Commissaires, il a manifesté sa disponibilité à poursuivre les échanges en vue de leur future prise en compte.
Enfin, Monsieur le Ministre a déclaré que les textes d’application de la loi (décrets et arrêtés) sont déjà prêts et qu’après le vote, des actions appropriées de sensibilisation et de vulgarisation seront mises en œuvre auprès de tous les concernés.
Avant le passage au vote, le Gouvernement a présenté deux (02) amendements : le premier est relatif aux articles L.273 et L.277 ; le second porte sur les articles L.183, L.186, L.200, L.298, L.325 et L.330. Ces amendements figurent en annexe du présent rapport.
Satisfaits des réponses apportées par Monsieur le Ministre, vos Commissaires ont adopté, à la majorité, le projet de loi n° 21/2023 portant Code de l’Urbanisme et ses amendements. Ils vous demandent d’en faire autant, s’il ne soulève, de votre part, aucune objection majeure.
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