D’après les derniers chiffres de l’Insee publiés début janvier, la France comptait 3,1 millions de logements vacants en 2023. Avec 393 000 logements vacants, l’Auvergne-Rhône-Alpes est la deuxième région la plus concernée par le phénomène, juste derrière l’Île-de-France.

En Isère, ce sont 7,7 % des logements du parc qui sont considérés comme vacants, 10 % au niveau de la Métropole.

12,1 % de logements vacants à Grenoble

Si l’on zoome encore plus sur le territoire, la ville de Grenoble enregistre un taux de vacance de 12,1 %, un pourcentage qui augmente depuis 1975. C’est le taux le plus haut des 49 communes de la Métropole de Grenoble (assez logiquement puisque c’est aussi celle qui compte le plus de logements et d’habitants). Vizille, La Tronche, Séchilienne, Saint-Barthélémy-de-Séchilienne et Le Gua dépassent également les 10 % de logements vacants en 2020.

Rappelons que l’Insee considère un logement comme vacant s’il est inoccupé et proposé à la vente, à la location ; déjà attribué à un acheteur ou un locataire et en attente d’occupation ; en attente de règlement de succession ; conservé par un employeur pour un usage futur au profit d’un de ses employés ou sans affectation précise par le propriétaire (logement vétuste, etc.).

Un cadre strict qui exclue les résidences secondaires occasionnelles. Avec celles-ci, le taux de vacances grenoblois grimpe à 17 %.

Faciliter le pouvoir de réquisition des maires

Début janvier, le sénateur PCF Ian Brossat a déposé une proposition de loi pour faciliter la réquisition de logements vides depuis un certain temps. Le texte propose d’étendre ce pouvoir, actuellement essentiellement aux mains des préfets, aux maires. Une décision du Conseil d’État de 1997 considère qu’un édile, au nom des pouvoirs de police dont il dispose, possède déjà cette capacité mais ne peut en faire usage « qu’en cas d’urgence et à titre exceptionnel, lorsque le défaut de logement de la famille dont il s’agit est de nature à apporter un trouble grave à l’ordre public ».

Le maire de Grenoble, Éric Piolle, s’est dit lui aussi favorable à la réquisition des logements vides. L’élu estime que « les logements ne peuvent pas être des investissements financiers, des objets de spéculation ni rester vides. Nous avons une responsabilité collective, j’en parle à chaque ministre du Logement qui passe et il y en a beaucoup et j’y reviens à chaque fois ! Les logements doivent être utilisés parce qu’il faut arrêter de consommer des terres agricoles, parce qu’il y a 250 enfants qui dorment à la rue et 7 000 personnes qui demandent un logement social à Grenoble. La lutte pour le logement est centrale. Nous demandons une évolution du cadre réglementaire. Il faut donner aux acteurs locaux les moyens de remettre ces logements sur le marché ».

Des procédures complexes

La Ville a d’ailleurs pris, en juin 2022, une délibération sur le logement, visant notamment “en cas de vacance constatée et prolongée de logements privés louables, à engager des études techniques et procédures juridiques pour expérimenter le pouvoir de réquisition à des fins sociales et solidaires”. Une délibération qui s’inscrit « dans un cadre restreint et donc à coup sûr retoquable par le tribunal administratif », admet le maire qui dit avoir engagé le dialogue avec les propriétaires.

De très nombreuses associations demandent régulièrement une application plus stricte du pouvoir de réquisition, notamment pour mettre à l’abri les nombreuses personnes sans logement ou les familles hébergées dans les écoles de l’agglomération. En 2023, 330 000 personnes étaient sans domicile fixe en France, deux fois plus qu’il y a dix ans, selon la Fondation Abbé-Pierre.

Mais les procédures sont complexes. Et si la loi permet de réquisitionner les logements qui sont vacants depuis plus de douze mois pour en faire des hébergements d’urgence, dans les faits, les procédures sont rarement mises en œuvre.

En Isère, aucun logement n’a été réquisitionné ces dernières années selon la préfecture. Qui assure que « toutes les ressources humaines, structurelles et financières sont mobilisées pour assurer l’hébergement et le logement pour tous. Le logement d’abord, porté par le gouvernement, part du principe que toutes les personnes mal logées et dépourvues de logement doivent pouvoir accéder directement au logement autonome et pérenne sans prérequis d’insertion grâce à un accompagnement adapté et de qualité. Ce dispositif facilite l’accès au logement, mobilise les acteurs du territoire et accélère la production de logements abordables pour les publics les plus fragiles ».

Comment fonctionnent les procédures ?

« La réquisition est un acte administratif unilatéral qui, moyennant indemnisation, prive temporairement le propriétaire du droit d’usage de son immeuble. Elle ne peut intervenir que dans un but d’intérêt général », précise la préfecture de l’Isère.

Trois régimes

« Le préfet peut réquisitionner des locaux appartenant à des personnes morales, qui sont vacants depuis plus de 12 mois, dans les communes où existent d’importants déséquilibres entre l’offre et la demande de logements au détriment de personnes à revenus modestes et de personnes défavorisées », peut-on lire sur le site de l’ANIL, Agence nationale pour l’information sur le logement. Il existe trois régimes juridiques qui coexistent.

La réquisition issue de l’ordonnance de 1945 conçue pour des circonstances exceptionnelles.

La réquisition avec attributaire, issue d’une loi de 1998 modifiée en 2018, qui vient s’ajouter au régime général des réquisitions, vise à répondre à la situation des agglomérations dans lesquelles il existe un nombre significatif de logements vacants et dans lesquelles les demandes de logements émanant de personnes à revenus modestes ou de personnes défavorisées demeurent insatisfaites. Elle se caractérise par l’intervention d’un intermédiaire, dénommé attributaire, chargé de donner à bail les locaux réquisitionnés, de percevoir les loyers et d’effectuer, le cas échéant, les travaux de mise aux normes d’habitabilité.

Et le pouvoir de réquisition du maire, plus rarement utilisé, qui lui est reconnu par la jurisprudence dans le cadre de ses pouvoirs généraux de police.

Ces procédures ont été conçues pour faire face à des situations différentes : existence d’une grave crise du logement ; déséquilibres importants entre l’offre et la demande de logements dans certaines grandes agglomérations au détriment de personnes défavorisées (pouvoirs du préfet). Ou pour les personnes brusquement sans abri lorsque ce défaut de logement est de nature à troubler l’ordre public (pouvoir de police du maire).

Une taxe sur les logements vacants dans plusieurs communes iséroises

Pour inciter les propriétaires à remettre leurs biens sur le marché, le gouvernement a préféré alourdir la fiscalité sur les logements vacants. Depuis plusieurs années, des communes, “appartenant à une zone d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements entraînant des difficultés sérieuses d’accès au logement sur l’ensemble du parc résidentiel existant”, peuvent désormais appliquer une taxe sur les logements vacants. Fixé à partir de la valeur locative de l’habitation, le taux de cette taxe varie en fonction de la durée de vacance du logement : 17 % la première année où le logement devient imposable ; 34 % à compter de la deuxième année.

Le nombre de communes qui peuvent l’appliquer a été élargi en fin d’année 2023. En Isère, elle peut ainsi être mise en place dans les communes de Biviers, Bresson, Le Champ-près-Froges, Champ-sur-Drac, Claix, Corenc, Domène, Échirolles, Eybens, Fontaine, Le Fontanil-Cornillon, Froges, Gières, Grenoble, Jarrie, Meylan, Montbonnot-Saint-Martin, Murianette, Noyarey, La Pierre, Poisat, Le Pont-de-Claix, Saint-Égrève, Saint-Ismier, Saint-Martin-d’Hères, Saint-Martin-le-Vinoux, Saint-Nazaire-les-Eymes, Sassenage, Seyssinet-Pariset, Seyssins, Tencin, La Tronche, Varces-Allières-et-Risset, Venon, Le Versoud, Veurey-Voroize, Villard-Bonnot et Voreppe.

Il existe plusieurs exceptions : les résidences secondaires meublées soumises à la taxe d’habitation, les logements détenus par les organismes d’habitations à loyer modéré ainsi que les logements qui constituent des dépendances du domaine public ; les logements dont la durée d’occupation est supérieure à 90 jours consécutifs au cours de l’année de référence, n’étant pas considérés comme vacants ; les logements dont la vacance est imputable à une cause étrangère à la volonté du contribuable. Par exemple les logements mis en location ou en vente au prix du marché et ne trouvant pas preneur ou acquéreur ou encore les logements devant faire l’objet de travaux dans le cadre d’opérations d’urbanisme, de réhabilitation ou de démolition.