Le marché du logement collectif neuf s’est effondré en 2023. Selon les chiffres de l’observatoire du Centre d’études de la conjoncture immobilière (CecimObs), présentés par la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI) Alpes le 5 mars, les réservations ont encore chuté l’an dernier sur le secteur marchand de l’arc alpin avec - 46 % sur le Grand Annecy par rapport à 2022, – 44 % sur le Grand Lyon, – 39 % sur le Genevois français, - 36 % sur le Grand Chambéry et - 34 % sur Grand Lac.
Inflation, hausse des taux…
Sur la métropole grenobloise, troisième marché de l’arc alpin après Lyon et le Genevois français, les réservations sont passées de 1 085 en 2022 à 657 en 2023, soit un recul de 39 %.
L’inflation, la forte hausse des taux d’intérêt, des prix et des refus de prêts ou encore le climat anxiogène ont peu à peu grippé la machine.
Résultat, les primo-accédants ont quasi disparu de ce marché. Et le rebond des ventes en bloc * (+ 12 % en 2023) ne compense pas le repli des investisseurs (31 % des réservations, contre 40 % en 2022) sur la métropole grenobloise.
« Cette chute est essentiellement liée à la fin du Pinel qui arrive » , assure Vincent Davy, président de la FPI Alpes.
- 34 % de mises en vente en 2023
Le Pinel, dispositif de défiscalisation qui s’achève en effet cette année, « permettait pourtant de créer des logements locatifs avec des loyers encadrés, et cela générait des recettes pour l’État (20 % de TVA à la livraison, de la taxe foncière, des frais de mutation…) », souligne Jérôme Nicol, courtier en prêts immobiliers chez Courtéa’Crédits à Grenoble.
Si les personnes qui ont investi en Pinel l’ont fait avant tout pour bénéficier d’une réduction d’impôt, d’autres types d’investisseurs existent.
« Comme ceux qui pensent à la valeur de la revente ou de la transmission », glisse Sylvie Lavallée, directrice commercial d’Édifim.
Des délais plus longs
Ces investisseurs patrimoniaux sont sensibles à la qualité des programmes et à leur emplacement “premium”, à l’instar de ce couple ayant réservé un T4 au Panoramik à Seyssins (40 logements, avec un prix moyen de 4 500 € le m²) pour leur résidence principale et un T2 pour le louer.
Autre constat, le rallongement des délais d’obtention des permis de construire ou les recours qui continuent à ralentir le lancement des opérations.
Mais la demande plus faible des ménages a accentué la chute des mises en vente : elle a été de - 34 % en 2023 sur la métropole grenobloise avec 746 logements, contre 1 124 en 2022.
« Beaucoup d’opérations patinent et ne sont pas mises en vente », résume Vincent Davy.
1 351 logements disponibles fin 2023
Et l’offre disponible a augmenté de 7 % en un an, conséquence mécanique des non-réservations s’ajoutant au stock déjà existant.
Ainsi portée à 24,7 mois, la durée prospective d’écoulement a doublé en deux ans. Et la hausse des prix de vente n’aide pas à déstocker !
Après avoir grimpé de 9 % en 2022, ces prix ont en effet augmenté de 4,6 % en 2023 sur Grenoble Alpes Métropole pour atteindre en moyenne 4 272 € le m² (TTC) hors stationnement (et hors ventes en bloc *).
Les PLU pas respectés
Plusieurs facteurs expliquent cette hausse : l’inflation, un foncier rare et cher, des coûts de construction plus élevés (de + 20 à + 25 % dont 7 à 8 % liés à l’application de la norme environnementale RE2020, vertueuse mais onéreuse) et aussi le non-respect des densités prévues dans les plans locaux d’urbanisme (PLU).
« Dans 80 % des cas, les collectivités nous font baisser d’un ou deux étages. Cela surenchérit le prix du foncier fixé avant tout sur son potentiel de constructibilité », souligne Vincent Davy.
La lumière au bout du tunnel ?
Peut-on espérer une reprise ? « L’année dernière a été dure. On commence à voir, je ne dis pas le soleil, mais la lumière », répond Gilles Trignat, vice-président Isère de la FPI Alpes.
Les taux de crédit commencent à baisser, les banques ont besoin de faire des prêts et certains promoteurs de boucler leurs programmes en offrant les frais de notaire sur certaines ventes, la cuisine et le mobilier aux investisseurs…
« Si vous avez besoin d’un logement, c’est le moment de réserver », lance le promoteur.
Qu’en est-il dans le Grésivaudan ?
L’immobilier collectif neuf s’est, comme dans la métropole grenobloise, effondré l’an dernier dans le Grésivaudan. Mais le repli est moindre.
Selon les chiffres du CecimObs, les réservations ont en effet diminué de 35 % sur le secteur marchand (198 en 2022, contre 129 en 2023) et les mises en vente (hors ventes en bloc) de 22 % (156 en 2022, contre 121 en 2023).
Les prix ont grimpé
Et ici aussi les investisseurs sont en retrait : ils ont assuré 32 % des réservations en 2023, contre 37 % en 2022.
Enfin, les prix ont aussi grimpé : de 6,5 % en un an pour atteindre en moyenne 4 685 € le m² (TTC) hors stationnement (et hors ventes en bloc).
C’est plus que sur la métropole grenobloise (+ 4,6 %), mais moins que sur le Pays voironnais.
Ce dernier a en effet enregistré une hausse des prix de 9,4 % en 2023 avec un m² à 3 661 €.
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