Ce que vous devez savoir.

Le déclassement de terrains constructibles est ainsi un outil à la disposition des collectivités pour atteindre cet objectif.

Toutefois, bien que la jurisprudence administrative rappelle constamment que nul n’a de droit acquis au maintien du classement de sa parcelle, les propriétaires dont les terrains sont déclassés subissent souvent un préjudice financier.

Ce préjudice n’ouvre droit à aucune indemnité, ce qui peut être particulièrement impactant pour les propriétaires et leurs familles.

Dans ce contexte, il est légitime de se demander si des mesures seront prises pour compenser la perte conséquente de valeur patrimoniale que subissent les propriétaires concernés.

Depuis la promulgation de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021, visant à lutter contre le dérèglement climatique et à renforcer la résilience face à ses effets, des modifications significatives ont été apportées au Code de l’urbanisme. Notamment, l’article L151-5 prévoit désormais que les plans locaux d’urbanisme (PLU) doivent fixer des objectifs chiffrés pour modérer la consommation de l’espace et lutter contre l’étalement urbain. Ces objectifs doivent être intégrés aux projets d’aménagement et de développement durable (PADD) avant le 22 février 2028.

Les conséquences sur les terrains contructibles.

La nouvelle législation pourrait limiter les ouvertures à l’urbanisation et imposer des restrictions de construction dans les espaces déjà urbanisés. En vertu de ces dispositions, une commune peut décider de déclasser des terrains constructibles, les réintégrant dans un zonage naturel ou agricole lors de l’évolution de son PLU. Pour les propriétaires concernés, cette mesure peut sembler déconcertante.

Cependant, il est important de noter que ces propriétaires ne peuvent pas se prévaloir de droits acquis concernant la constructibilité de leurs parcelles, sauf dans un cas spécifique. Si un certificat d’urbanisme a été délivré sur la base des règles d’urbanisme antérieures, ces règles restent en vigueur pendant 18 mois, comme prévu par l’article L410-1 du Code de l’urbanisme. Pendant ce délai, les dispositions du certificat d’urbanisme ne peuvent être remises en cause, sauf pour des motifs de sécurité ou de salubrité publique.

La notion de droits acquis en urbanisme.

En dehors de ce cas précis, la jurisprudence est stricte sur la notion de droits acquis en matière de droit de l’urbanisme. Les droits acquis ne peuvent résulter que d’une autorisation d’urbanisme définitive, telle qu’un permis de construire ou une autorisation de lotir, et non frappée de caducité.

Indemnisation.

L’article L105-1 du Code de l’urbanisme dispose que les servitudes établies par ce code, notamment celles concernant l’utilisation du sol et l’interdiction de construire dans certaines zones, n’ouvrent droit à aucune indemnité.

Toutefois, si ces servitudes entraînent une atteinte aux droits acquis ou une modification de l’état antérieur des lieux entraînant un dommage direct, matériel et certain, une indemnisation peut être demandée à la collectivité responsable de l’élaboration du PLU.

Cependant, ce principe n’est admis qu’à titre exceptionnel.

Vous trouverez ci-joint un arrêt rejetant la demande d’indemnisation :

« 14. Ces dispositions instituent un régime spécial d’indemnisation exclusif de l’application du régime de droit commun de la responsabilité sans faute de l’administration pour rupture de l’égalité devant les charges publiques. Elles ne font toutefois pas obstacle à ce que le propriétaire dont le bien est frappé d’une servitude prétende à une indemnisation dans le cas exceptionnel où il résulte de l’ensemble des conditions et circonstances dans lesquelles la servitude a été instituée et mise en œuvre, ainsi que de son contenu, que ce propriétaire supporte une charge spéciale et exorbitante, hors de proportion avec l’objectif d’intérêt général poursuivi.

15. Il ressort des pièces versées au dossier que le classement litigieux de 10 000 mètres carrés de la parcelle cadastrée n° Z 222 est intervenu lors de la révision du plan local d’urbanisme approuvée par la délibération du 14 mai 2019, alors que la SCI Famijère, propriétaire de la totalité de cette parcelle depuis 1992, avait déjà pu y implanter l’activité de la société « le cartonnage industriel » et ainsi réaliser l’objectif en vue duquel elle avait acquis ce terrain. De plus le classement contesté ne s’oppose pas au maintien de l’activité exercée sur cette parcelle. Si la société requérante soutient que ce classement entrainerait une perte de valeur vénale de la partie de terrain désormais classée en zone A et qu’elle entendait le vendre, elle ne justifie pas de l’existence, lors de la procédure de révision du plan local d’urbanisme, d’un projet de cession auquel cette procédure aurait fait obstacle, pas plus qu’elle n’établit l’impossibilité de le vendre en tant que terres agricoles. Par ailleurs le classement contesté obéit à la volonté de préserver la superficie globale des terres agricoles, ce qui est un objectif d’intérêt général consacré par le projet d’aménagement et de développement durables. Dès lors la SCI Famijère n’est pas fondée à soutenir qu’elle supporterait, du fait de ce classement, une charge spéciale et exorbitante hors de proportion avec l’objectif d’intérêt général poursuivi par la commune, ni, par suite, à demander l’indemnisation du préjudice allégué.

16. Il résulte de tout ce qui précède que la SCI Famijère n’est pas fondée à soutenir que c’est à tort que, par le jugement attaqué, le Tribunal administratif de Melun a rejeté sa demande, sans qu’il soit besoin de statuer sur les fins de non-recevoir opposées en première instance et en appel » [1].

Par cet exemple, on s’aperçoit de la difficulté à prouver une telle atteinte.

En dehors de ce cas, la législation actuelle fait obstacle à toute indemnisation par les collectivités publiques, et il n’est pas envisagé de modifier cette législation dans un avenir proche. À ce jour, il n’est pas envisagé de modifier la législation sur ce point.

Ce que vous pouvez faire.

Pour les propriétaires dont les terrains ont été déclassés, il est essentiel de vérifier si un certificat d’urbanisme en cours de validité existe pour votre parcelle. Si tel est le cas, vous pouvez bénéficier de la protection des règles d’urbanisme antérieures pendant 18 mois.

Il est également possible de contester juridiquement la légalité du zonage qui vous a été imposé. Différentes solutions juridiques peuvent être envisagées en fonction des particularités de votre dossier.

Enfin, rester informé des évolutions du PLU de votre commune et participer aux consultations publiques peut vous aider à anticiper les changements et à défendre vos intérêts de manière proactive.

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