L’immobilier d’entreprise a subi de plein fouet le ralentissement de l’activité économique et la hausse des taux de crédit l’an dernier.

«  2023 est une année de rupture avec de fortes baisses de commercialisation sur tous les secteurs du bassin grenoblois ¹  », résume Hugues de Villard, président de la FNAIM 38 Entreprises, chiffres à l’appui.

Cette chute a en effet été de 49  % pour les surfaces de bureaux, secteur le plus impacté l’an dernier, de 35  % pour les surfaces de locaux d’activités et de 40  % pour les transactions de commerces.

Une baisse supérieure aux autres villes

Mais ce retournement doit être analysé au regard des spécificités du marché grenoblois. C’est ce qu’a proposé la FNAIM  38   Entreprises à l’issue de la   deuxième édition des Rencontres de l’immobilier d’entreprise, organisé le 13 février par la CCI de Grenoble.

La baisse de l’immobilier de bureaux est par exemple bien supérieure à celle enregistrée en Auvergne-Rhône-Alpes (-  32 %), à Lyon (-  31 %), Chambéry (-  29  %) et Annecy (-   9  %).

«  Mais 2022 avait été une année exceptionnelle avec 97 478 m² commercialisés dans le bassin grenoblois et 16 transactions de plus de 1  000  m². Il convient de comparer les 49 233 m² placés en 2023 à la moyenne décennale qui se situe autour de 62  000 m². Ce qui porte la baisse à -  22  % en 2023  », modère Sophie Blanc, consultante bureaux chez BNP Paribas Real Estate.

40 % des bureaux disponibles obsolètes

La situation n’en reste pas moins délicate. Le stock a augmenté pour atteindre 139  800 m² de bureaux disponibles en 2023, dont 56  800 m² obsolètes.

Ces bureaux trop vétustes pour trouver preneurs nécessitent de lourds travaux de rénovation et génèrent un taux de vacance élevé (8  %).

Et le phénomène risque de s’accentuer. La demande est en effet toujours orientée vers les immeubles récents, voire vers le neuf moins énergivore et plus attractif pour recruter des salariés.

La production de neuf a d’ailleurs fortement augmenté. Avec 25 programmes livrés ou en cours de construction comme l’Impulsion de Gilles Trignat Résidences à Inovallée à Meylan  ², le stock va atteindre 58   921 m², soit près de cinq fois plus qu’en 2023.

Les valeurs vénales, plutôt stables dans l’ancien, ont aussi connu une forte augmentation dans le neuf depuis la crise sanitaire.

« Mais nous sommes encore loin des villes limitrophes avec un loyer facial “prime”   ³ en neuf à 210  € hors taxes (HT) par m² et par an à Grenoble, contre 250  € (HT) à Annecy et 235  € (HT) à Chambéry », note Sophie Blanc.

Compte tenu de la hausse des taux de rentabilité demandée par les investisseurs, les promoteurs seront sans doute obligés d’augmenter ces loyers en 2024.

Un stock de locaux d’activités au plus bas

Avec 102  577  m² placés en 2023, le secteur des locaux d’activités a accusé lui aussi une forte baisse, chute frisant les 67  % pour les surfaces clé en main.

Mais ce recul révèle une difficulté structurelle majeure sur ce marché très tendu. «  Nous sommes passés de la frustration à l’énervement  », résume Guillaume Woutaz, responsable de l’agence Arthur Loyd de Grenoble.

Alors que la demande pour les locaux d’activités est «  toujours très soutenue sur Grenoble  », le manque d’offres foncières limite la réalisation d’opérations clé en main et la faiblesse du stock sclérose le marché.

Avec 62  000 m² en 2023, contre 165  787 m² en 2015, ce stock est au plus bas et souffre d’une difficulté majeure : l’afflux de locaux « vieillissants et difficiles à commercialiser en l’état.  »

Une situation préoccupante

La part du stock neuf s’est même effondrée en 2023 avec 908 m², contre 7  000 m² en 2022… Et cette pénurie va perdurer avec une seule opération neuve lancée en 2023, Espace Papeteries au Pont-de-Claix, soit 6  431 m² dont la livraison est prévue fin 2024.

«  Le stock de locaux d’activités est bien loin de ce qu’il faudrait pour renouveler le parc. Il faut en effet un stock large et important pour répondre à des demandes très variées. Or, à fin 2023, nous n’avions aucun bâtiment de plus de 5  000 m², seulement trois supérieurs à 3  000  m² et aucun dédié à la logistique  », se désole Guillaume Woutaz.

Face à cette situation très préoccupante, la commercialisation de sites potentiels comme la friche Allibert à Grenoble est très attendue.

Moins de 5% de la surface

En 2023, Grenoble intra-muros a été le grand absent du marché des locaux d’activités avec moins de 5  % de la surface placée et une seule transaction, l’acquisition par La Poste Immobilier d’un bâtiment de 3  170 m² sur l’ancien site de General Electric.

Si le Grésivaudan maintient son rythme, avec 21  % des surfaces de locaux d’activités placées en 2023, l’essentiel du marché s’est effectué dans le nord (39  %) et le sud (35  %) de l’agglomération.

«  Tout simplement parce qu’il y avait de l’offre à l’image des 4 920 m² de l’ancien site Homebox de Saint-Égrève pris à bail par le groupe Larivière  », illustre Paul-Olivier Escallier, consultant locaux d’activités d’Axite CBRE.

Quid des loyers ?

Pour les locaux d’activités, les transactions s’effectuent toujours plus à la location (70 %) qu’à l’achat, une répartition à l’inverse de la demande exprimée.

En 2024, la valeur vénale devrait se stabiliser dans le neuf, mais continuer à baisser pour les locaux de seconde main, signe d’un essoufflement de ce segment. Et quid des loyers ?

«  Globalement, dans la moyenne régionale avec un loyer “prime”  ² à 95  € (HT) par   m² et par an, contre 98  € au niveau régional, ces loyers restent, comme pour les bureaux, inférieurs à ceux des Savoie », note Paul-Olivier Escallier.

Mais celui-ci estime qu’il « serait risqué de les augmenter en 2024.  » La conjoncture et la santé des industriels interrogent en effet sur leur capacité à absorber des montants plus élevés.

Les commerces à la peine

Pour les commerces, la question ne se pose plus. «  Les loyers faciaux élevés sont en baisse face à des modèles économiques de plus en plus difficiles à faire fonctionner  », résume la FNAIM 38 Entreprises.

Le secteur a en effet subi de plein fouet la conjoncture, et la demande s’est effondrée avec 37   transactions réalisées (240 m² de surface moyenne) hors centres commerciaux, soit -  40  %.

«  Les lourdeurs administratives liées aux contraintes du PLUi   (plan local d’urbanisme intercommunal), aux déclarations de travaux d’aménagement, n’aident pas. Les délais peuvent être bien trop longs et découragent certains preneurs  », souligne Xavier Filippi, associé de l’agence Valoris Immobilier Entreprise à Grenoble.

La vacance s’accentue

Et le taux de vacance augmente. Aux artères grenobloises déjà fortement impactées, comme les Grands Boulevards ou les cours Jean-Jaurès et Berriat, « certaines comme la rue Clôt-Bey jusqu’ici considérée comme premium, parce que située dans le triangle d’or de Grenoble, commence à l’être  », constate Rachel Beaugendre, consultante commerce d’Arthur Loyd Grenoble.

Et l’extension récente de Grand’Place (+  16  000 m²), comme l’ouverture prochaine du centre commercial Neyrpic (50  000 m²) à Saint-Martin-d’Hères, rendent la dynamisation du centre-ville difficile.

«  Cela va prendre un peu de temps. Il faut être patient  », prévient-elle. Le secteur reste en effet fragile. L’indexation annuelle des loyers qui se poursuit, le coût de l’énergie et l’augmentation de la taxe foncière (refacturée au locataire) ne facilitent pas l’installation de nouveaux commerçants.

Les business plans sont impactés par ces hausses (d’en moyenne 30  %) qui limitent les obtentions de prêts pour travaux ou installation. 2024 restera donc une année compliquée pour le secteur des locaux commerciaux.

¹ De Vizille au sud à Voiron au nord et Pontcharra à l’est

² Loyer le plus élevé pour l’immeuble le mieux placé et avec les meilleures prestations

³ Ensemble de bureaux à louer de 5 465 m² sur quatre étages dont la livraison est prévue au 2e trimestre 2025